Als u een vakantiehuis wilt kopen en verhuren, moet u de aankoopprijs, de huuropbrengsten en de financiering zorgvuldig berekenen om er zeker van te zijn dat de investering de moeite waard is. In onze gids presenteren wij de belangrijkste aspecten van vakantiewoningen, laten wij u zien waar u op moet letten bij het kopen van een vakantiehuis en hoe u het beste te werk kunt gaan.
Bereid de aankoop van een vakantiehuis grondig voor
Als je niet inziet waarom je op je vrije dagen in slechts één (slaap)kamer zou moeten wonen, als je absoluut je lievelingsthee nodig hebt voor het ontbijt of als je met kinderen gewoon geen hotelprijzen wilt betalen, dan is een vakantie in je eigen vakantiehuis of wooncaravan de gemakkelijkste manier om het land en zijn bevolking te leren kennen. Het beste is te proberen te leven waar u altijd al van gedroomd hebt: in een berghut, een huis aan zee, een appartement met een zwembad onder palmbomen, een landhuis in Toscane?
Maar kom niet in de verleiding om in een opwelling te snel een huis of wooncaravan te kopen! Controleer het toevluchtsoord vóór de aankoop even kritisch als uw hoofdverblijfplaats en let op ligging, milieu en kwaliteit. Passen de aankoopprijs en -kosten, de uitrusting en de locatie bij elkaar? Wie zorgt er ter plaatse voor het huis?
Een goede plaatselijke kennis zal u helpen om prijs en ligging correct in te schatten. Als beide factoren bij elkaar passen, kunt u het beste een vakantie huis of wooncaravan kopen, genieten en het winstgevend verhuren. Maar aangezien in het buitenland andere wettelijke voorwaarden gelden, moet u zich zeker op voorhand informeren!
Tip 1: Ga na wat uw behoeften zijn
Voordat u het koopcontract voor uw eigen vakantiehuis ondertekent, moet u nagaan wat u in een woning waardeert.
- Heeft u een auto nodig op vakantie? Hoe ga je reizen? Hoe zijn de verbindingen met het openbaar vervoer? Waar kunt u een auto huren?
- Waar is de dichtstbijzijnde supermarkt voor snelle maaltijden, vismarkt of biologische levensmiddelenwinkel voor verwende fijnproevers?
- Waar is de volgende stad met een winkelstraat?
- Hoe ver weg zijn de manege, golfbaan, duikstation?
- Als je op vakantie wilt doen waar je anders nooit tijd voor hebt: Waar is de mogelijkheid om een schoonheidssalon/fitnesscentrum te bezoeken, in de boekhandel te snuffelen, tweewielers te huren voor de fiets- of scootertocht?
- Waar is de dichtstbijzijnde speeltuin voor de kinderen – en heeft het plaatselijke VVV-kantoor misschien zelfs een babysitdienst?
- Is er verwarming voor de kille dagen?
- Heb je een oven nodig of gebruik je alleen een magnetron?
- Wilt u naar de goede oude wasserette om te wassen of heeft het vakantiehuis een eigen wasmachine?
Tip 2: Hoe vindt u de juiste locatie voor uw vakantiewoning?
Het vakantiehuis dat u wilt kopen, moet gemakkelijk bereikbaar zijn, ook al ligt het ver van de drukte. Als u het vakantiehuis wilt verhuren, hangt het succes van de verhuur en een stabiel rendement van uw investering af van de keuze van een locatie waar mensen graag vakantie houden. Als u later uw pensioen wilt doorbrengen in uw eigen vakantiehuis, hecht u belang aan een goede infrastructuur. Dit betekent dat winkels, dokterspraktijken en vrijetijdsvoorzieningen in de buurt moeten zijn.
Idealiter moeten het strand en de winkelmogelijkheden dicht bij het vakantiehuis liggen. Daar moet u echter aanzienlijk hogere prijzen verwachten. Als u compromissen sluit over de locatie, moet u in plaats daarvan schitteren met een speciale voorziening: Een moderne open haard of een sauna verhogen de bezettingsgraad het hele jaar door.
Tip 3: Controleer de bouwkwaliteit voordat u een vakantiehuis koopt
Kijk in Zuid-Europa kritisch naar de kwaliteit van de bouw in het algemeen en, indien mogelijk, op een professionele manier. Als u een vakantiehuis in Portugal, Spanje of Italië wilt kopen, moet u beslist van tevoren de bouwvergunning en een bewoonbaarheidsverklaring vragen. Indien deze documenten niet beschikbaar zijn, moet het gebouw in het ergste geval worden afgebroken. Zorg er ook voor dat er een volledig register van alle vorige eigenaars van het door u gewenste eigendom in het kadaster is opgenomen.
Inspecteer de gewenste woning samen met een bouwkundige of architect. Wat is de bouwkundige staat van het pand? Wat zijn de kosten van modernisering of verbouwing? Zelfs vakantiewoningen moeten worden onderhouden of gerenoveerd om ze energie-efficiënter te maken – vooral als u er later uw oude woning van wilt maken. Vakantieappartementen zijn meestal appartementen. Praat met de verantwoordelijke manager en ga na of de vereniging van eigenaars ook economisch handelt.
Tip 4 voor het kopen van een vakantiehuis: houd rekening met regionale prijsontwikkelingen
De prijzen voor vakantiewoningen verschillen sterk van regio tot regio. Het is duidelijk dat u in hot spot-gebieden geen lage prijzen kunt verwachten. Over het algemeen zijn vakantiewoningen weg van toeristische attracties veel minder duur. Als de locatie echter minder aantrekkelijk is, moet u ervan uitgaan dat huren moeilijker zal zijn.
In Nedeland bijvoorbeeld zijn vakantiewoningen op eilanden in de Ameland of Vlieland, zeer gewild en navenant duur. Als je goed zoekt, kun je aan de kust van het vasteland in Groningen daarentegen een koopje vinden dat nog toegang heeft tot de zee.
Bovendien moet u zich in het algemeen een volledig beeld vormen van de respectieve markt alvorens een onroerend goed te kopen. In Spanje zijn de vastgoedprijzen de laatste jaren gestagneerd en in sommige gevallen zelfs gedaald. Er is hier momenteel een groot aanbod van eigendommen. De eigendommen aan het Italiaanse Gardameer zijn daarentegen duurder geworden. Ook in Frankrijk blijven de prijzen van onroerend goed stijgen, vooral in Straatsburg, terwijl ze aan de Côte d’Azur en in Parijs al jaren constant hoog blijven. Als u hier een huis of appartement koopt, zult u in de nabije toekomst nauwelijks met een waardedaling rekening hoeven te houden.
Als u op zoek bent naar een goedkopere manier om een vakantiehuis te kopen, is het de moeite waard om eens te kijken naar Oost-Europese landen. Deze zijn in ieder geval goedkoper dan landen als Zweden, Groot-Brittannië, Denemarken of België. Dit komt omdat de toeristische infrastructuur daar nog in ontwikkeling is. Met een beetje geluk kunt u hier een koopje vinden dat in de toekomst, wanneer de streek een populaire toeristische bestemming wordt en de prijzen navenant stijgen, een goede opbrengst oplevert.
Tip 5: Neem onderhouds- en reparatiediensten voor uw vakantiehuis mee in de berekening
U moet al op voorhand duidelijk maken wie voor uw vakantiehuis zal zorgen als u er niet bent. Wie zorgt er voor reparaties en winteronderhoud? Wie zal het huis goed luchten, verwarmen en de tuin netjes houden voor u?
Tip 6: Hoe financiert u uw eigen vakantiehuis?
U moet nooit een vakantiehuis kopen zonder eerst duidelijkheid te hebben over de financiering. Het is absoluut noodzakelijk om het te weten: Hoeveel eigen vermogen heb ik nodig om een vakantiehuis te kopen? Welk bouwfonds bedrag moet ik hebben? Controleer de aankoopprijs, de bijkomende kosten en de exploitatiekosten van het onroerend goed. Kunt u zich het huis op de lange termijn veroorloven?
Aankoopprijs plus bijkomende bouwkosten, huurinkomsten en financiering moeten overeenkomen. Er moet ook rekening worden gehouden met incidentele kosten voor onderhoud en beheer, alsmede met huurderving. Nadat u de balans van uw financiën hebt opgemaakt, kunt u bepalen hoeveel krediet u nodig hebt. Met online calculators voor leningen kunt u een eerste overzicht krijgen van de omvang van het geleende bedrag en de afbetalingstermijnen. Daartoe hebt u informatie nodig over de looptijd, de rentevoet, de vaste rentevoet en het financieringsbedrag. U kunt dan bij een kredietinstelling nagaan of het bedrag u ter beschikking kan worden gesteld. Als een bestaand bouwcontract nog niet klaar is voor toewijzing, kunt u de periode overbruggen met een voorfinanciering.
Als u een vakantiehuis wilt kopen, moet u normaal gesproken rekening houden met 40 tot 50 procent van uw eigen vermogen, met inbegrip van uw eigen onroerend goed in Nederland of andere activa. Het ontbrekende saldo kan het best worden gedekt door een bouwspaarcontract. Het garandeert op lange termijn gunstige rentetarieven voor leningen in heel Europa en beschermt tegen renteschommelingen in het buitenland.
Tip 7: Waar moet u op letten in een koopcontract voor een vakantiehuis
Verschillende landen, verschillende gewoonten: Afhankelijk van de plaats waar uw toekomstige vakantiehuis staat, gelden verschillende regels voor het koopcontract.
In Italië is het belangrijk om vóór de aankoop een fiscaal nummer aan te vragen bij het plaatselijke belastingkantoor, aangezien dit in het koopcontract moet worden vermeld en ook een voorwaarde is voor het openen van een bankrekening. Bovendien is het in de Zuideuropese landen en in Frankrijk gebruikelijk een voorcontract te ondertekenen, bij het sluiten waarvan de koper een aanbetaling doet die kan oplopen tot 30 procent. Deze voorlopige overeenkomst is reeds bindend in Frankrijk, Italië en Spanje, in Portugal alleen indien de handtekeningen notarieel zijn vastgelegd. De eigendomsoverdracht vindt echter pas plaats wanneer het contract bij de notaris is ondertekend. Dan is ook de resterende koopprijs verschuldigd.
In Oostenrijk hebt u voor de aankoop van onroerend goed de goedkeuring nodig van het kadaster voor buitenlanders van de respectieve provinciale overheid. Het moet worden verkregen vóór de overdracht van de eigendom of vóór de inschrijving van het pandrecht (hypotheek). In alle andere opzichten is de aankoopprocedure dezelfde als in Nederland.
Houd er echter rekening mee dat bij de financiering van onroerend goed in gebieden met tweede woningen een hogere risicokorting wordt berekend op de marktwaarde, aangezien deze moeilijker opnieuw te verkopen zijn. Dit vermindert de mogelijke kredietlijn.
Tip 8: Hoe belasting besparen met uw eigen vakantiehuis
Als de vakantiewoning is gekocht om ten minste 75 procent van de gebruikelijke tijd te worden verhuurd, kan de eigenaar alle uitgaven als inkomsten of zakelijke uitgaven declareren. U verrekent de verliezen met uw andere positieve inkomsten – en bespaart zo belastingen. De plaatselijke vereniging voor toerisme weet om hoeveel weken of maanden van het jaar het gaat. Als u uw vakantiewoning deels zelf gebruikt en deels verhuurt, kunt u de kosten voor de verhuur naar rato van de belasting aftrekken. U moet aan de belastingdienst bewijzen dat u op lange termijn geld wilt verdienen met de verhuur door middel van een winstprognose over 30 jaar.
Voorbeeld berekeningen
U koopt een vakantiehuis voor 150.000 euro (zonder het grondgedeelte). In de regel schrijft u de kosten af, gespreid over 50 jaar tegen een jaarlijkse rente van 2 procent, in dit geval 3.000 euro. Bovendien zijn er financieringskosten, bijvoorbeeld 4,5 procent jaarlijkse rente op een veronderstelde lening van 120.000 euro, d.w.z. 5.400 euro. Als u aanvankelijk een huuropbrengst van 6.000 euro per jaar behaalt, staat u met 2.400 euro al in het rood. Met administratiekosten en onroerende voorheffing, alsmede andere lasten en kosten, komt u al snel uit op een fiscaal verlies van ongeveer 4.000 euro, dat u verrekent met uw overige inkomsten. Op die manier bespaart u (afhankelijk van uw individuele belastingtarief) bijvoorbeeld 1.200 of 1.800 euro per jaar aan belastingen.
