Eigenaren van gebouwen moeten voorbereid zijn op vertragingen bij de bouw
In de nasleep van de Corona-crisis ontstaan er steeds meer materiële en personele knelpunten op de bouwplaatsen. Particuliere bouwheren moeten dus voorbereid zijn op een vertraging in de bouw. De crisis doet zich ook gevoelen bij de producenten van bouwmaterialen. De knelpunten in het aanbod en de medewerkers in quarantaine zijn op dit moment de problemen. Wat kunnen gebouweigenaren doen als de situatie dagelijks verandert? Tips voor bouwers en vastgoedkopers in de Corona-crisis. Bekijk ook onze tips voor een corona bestendig kantoor.
Op dit moment lopen de meeste bouwprojecten nog, maar de situatie op de bouwplaatsen verandert dagelijks. Zo zijn bijvoorbeeld monteurs uit andere Europese landen steeds vaker afwezig als gevolg van de huidige toelatingsvoorschriften. Ook zijn er knelpunten in de levering van bouwmaterialen door onderbroken leveringsketens, ontbrekende leveringsonderdelen en personeelstekorten in het leveringsverkeer.
Bouwplaatsen dreigen vertraging op te lopen
In een typisch eengezinshuis bouwen veel ambachten op elkaar voort. Als er bijvoorbeeld vertragingen zijn in de termijnen voor ruwbouwwerkzaamheden, kan de elektricien niet beginnen. In een dergelijk geval raden deskundigen de eigenaars van een gebouw aan om de redenen voor de vertraging grondig te onderzoeken. Als er een plausibele reden is, moeten de bouwheren de situatie aanvaarden. Als de aannemer echter ontwijkend reageert op vragen of alleen algemene informatie verstrekt in een tweeregelig formaat, kan de opdrachtgever het bedrijf schriftelijk vragen om de bouwwerkzaamheden voort te zetten.
1. Wat moet ik doen als het bouwbedrijf bij mij komt met voortijdige betalingseisen?
In de huidige situatie kan niet worden uitgesloten dat met uitsterven bedreigde bedrijven de gebouweigenaren voortijdig benaderen met eisen tot betaling. Daarom is het belangrijker dan ooit dat gebouweigenaren de voortgang van de bouwwerkzaamheden in de gaten houden bij de planning van hun betalingsschema. De betaling van de voorschotten is altijd pas verschuldigd na afloop van de werkzaamheden. Volgens de wet moet het bedrag overeenkomen met de waarde van de door de aannemer geleverde en volgens het contract op de bouwplaats verschuldigde diensten. Als bouwers meer betalen dan de uitgevoerde bouwwerkzaamheden, hebben ze geen middelen om druk uit te oefenen om eventuele gebreken te verhelpen. In het geval van een eventuele insolventie zou het te veel betaalde geld weg zijn.
In contact blijven met bouwbedrijven in geval van leveringsmoeilijkheden en vertragingen
Omdat op dit moment alles in de lucht zit en de situatie dagelijks verandert, moeten bouwheren contact houden met de bouwbedrijven. Dit is in overeenstemming met het idee van contractuele samenwerking. Het gaat om een vroege uitwisseling van informatie. Ook moeten er nu geen spontane afspraken worden gemaakt, die later leiden tot het afzien van claims, het verminderen van de prestaties of het onnodig verhogen van de prijzen. Zeker niet als zij huur- of andere contracten voortijdig beëindigen of instemmen met vervroegde betalingen.
2. Wat te doen als de bouwdiensten niet kunnen worden geleverd?
De eerste bedrijven informeren nu ook eigenaren van gebouwen dat de in Azië geproduceerde verwarmings-, elektrische en ventilatie-installatietechniek niet op tijd kan worden geleverd en dus ook niet kan worden geïnstalleerd. Deskundigen adviseren om met de respectievelijke bedrijven te praten. Het is wellicht mogelijk om over te stappen op een technisch alternatief. Belangrijk: Voordat bouwheren hier een beslissing nemen, moeten ze dit zeker vooraf met een expert bespreken! Dit geldt des te meer als aan bepaalde efficiëntie-eisen voor KfW-financiering moet worden voldaan.
3. wat te doen als de verhuizing moet worden uitgesteld omdat het huis niet op tijd klaar is?
Indien de opleveringsdatum niet kan worden gehaald, wordt de verhuizing en de beëindiging van het huurcontract uitgesteld. Het is op dit moment onzeker of de bouwbedrijven aansprakelijk zijn voor vertragingen bij de verhuizing en indien nodig zelfs de hotelkosten moeten betalen. Omdat schadeclaims altijd een fout vereisen. De bewijslast hiervoor ligt inderdaad bij het bedrijf, maar gezien de Corona-pandemie is het denkbaar dat in individuele gevallen een bewijs van ontheffing wordt geleverd. In het algemeen moet de dienst eerst in gebreke worden gesteld. Ten minste de bouwperiode moet worden gespecificeerd in de contracten voor ontwikkelaars en in de bouwcontracten voor consumenten sinds 2018. Er zijn echter veel clausules in de contracten die voorzien in een verlenging van de bouwperiode.
Is de verlenging van de bouwperiode in tijden van Corona een geval van overmacht? Volgens de jurisprudentie omvat dit situaties die buiten de contractuele relatie vallen, die niet de schuld zijn van een van de partijen, of die niet eens door een van de partijen waren voorzien, en die niet konden worden voorzien en waartegen de partijen bij de overeenkomst niet eens de grootste zorgvuldigheid kunnen betrachten. Het is goed denkbaar dat de Corona-crisis hierdoor gedekt wordt.
Daarom moeten bouwheren zeker overwegen of deze aanpak de moeite waard is bij alle confrontaties. Verhuizen naar een hotel betekent immers ook het opslaan van meubilair, onnodige contacten in tijden dat er afstand nodig is, en stress bij het leven uit een koffer. Los van de vraag of hotels open mogen blijven. Het uitstellen van de verhuizing kan de zenuwen sparen.
4. wat te doen als er niets meer aan de hand is op de bouwplaats?
In de Corona-crisis is het ook denkbaar dat het bouwbedrijf stopt met bouwen, bijvoorbeeld omdat te veel medewerkers ziek zijn of in quarantaine zitten. Dan kan de bouwplaats van de ene dag op de andere worden verweesd. Geleverde materialen staan onbeschermd buiten, regen kan door openstaande muurkroontjes heendringen. In de regel is het bedrijf natuurlijk verantwoordelijk voor de bouwplaats, maar als niemand er voor kan zorgen, moeten de bouwheren de bouwplaats samen met een bouwkundige controleren en kijken wat er in het ergste geval kan gebeuren. Op een lege bouwplaats is het geen probleem om de nodige afstand te bewaren. Muurkronen kunnen tijdelijk bedekt moeten worden. Reeds geïnstalleerde regenwatergoten en -buizen moeten het regenwater ook veilig afvoeren, zodat het niet in het gebouw stroomt en daar schade veroorzaakt. Indien het bedrijf deze of gelijkwaardige beschermingsmaatregelen niet in de vereiste beknoptheid uitvoert ondanks het feit dat dit wordt gevraagd, moet de toestand van het gebouw nauwkeurig worden gedocumenteerd door de deskundige voor en na eventuele veiligheidsmaatregelen die het bedrijf zelf heeft laten uitvoeren om voldoende bewijs te hebben in het geval van latere geschillen over gebreken en schade.
5. Wat te doen als de goedkeuring van het gebouw midden in de Corona-crisis komt?
Omdat bouwbedrijven nu onder druk staan, proberen sommigen bijna voltooide gebouwen zo snel mogelijk te voltooien en te vestigen. Zij sturen de gebouweigenaren het verzoek tot acceptatie met een deadline. De bouwheren moeten ook op deze brief reageren, maar ze hoeven het gebouw niet te accepteren, alleen omdat het bedrijf erom vraagt. En een fictieve acceptatie, waarover de consument ook in tekstvorm moet worden geïnformeerd zodat deze effectief kan worden, veronderstelt de voltooiing van het gebouw. Ook hier raden deskundigen aan om de bouwplaats met uw eigen deskundige te inspecteren. In geen geval mag de eigenaar van een gebouw gewoon schriftelijk verklaren dat hij het gebouw accepteert.
7. Wat moet ik doen als ik een afspraak moet maken met een notaris?
Afspraken met een notaris moeten nog steeds mogelijk zijn. Zij behoren tot de belangrijke zaken die in principe geen uitstel toestaan, omdat dit tot een verlies van rechten kan leiden. Ook als afspraken door ziekte of quarantaine af en toe moeten worden afgezegd of uitgesteld – als alle partijen met elkaar in contact blijven, kan er zeker een oplossing worden gevonden.
8. Wat moet ik doen als ik nu een bouwfinanciering nodig heb?
De meeste banken zijn technisch zo ingericht dat financieringsaanvragen vrijwel onbeperkt kunnen worden afgehandeld. Sommige banken hebben de verbintenis al verlengd met rentevrije tijd of bieden aan dat de terugbetaling voor bepaalde perioden kan worden opgeschort. Er worden ook inspanningen geleverd om eerlijke oplossingen te vinden voor de herroepingstermijn van 14 dagen, bijvoorbeeld als er vertraging optreedt bij notarisafspraken. De bouwrente is nog steeds laag, maar er zijn schommelingen in de bouwfondsen als gevolg van de Corona-crisis. Kopers kunnen nu beter hun beslissing niet nemen op basis van het dagelijkse economische nieuws, maar kijken naar de ontwikkeling op lange termijn.
9. Wat te doen als de financiering al loopt, maar er financiële knelpunten zijn door werktijdverkorting en banenverlies?
De banken ondersteunen hun klanten ook bij hypotheekleningen die al lopen, bijvoorbeeld als er knelpunten zijn door werktijdverkorting. Er is hier echter nog geen sprake van een uniforme aanpak, maar eerder van individuele casusbeslissingen. Gebouweigenaren en vastgoedeigenaren moeten zeker in een vroeg stadium met hun bank in overleg treden om een passende oplossing te vinden. Het is net zo belangrijk om gebruik te maken van reeds bestaande oplossingen: Zo kan bijvoorbeeld de zogenaamde Lastenzuschuss worden aangevraagd bij het plaatselijke kantoor voor huisvestingstoeslag, en ook de kinderbijslag voor bouwvakkers kan in deze situatie nuttig zijn. Daarnaast maakt een wettelijke bepaling het mogelijk om de aflossingstermijnen van de vastgoedlening sinds 1 april 2020 tijdelijk uit te stellen.
10. Wat te doen als er hulp van familie en vrienden op de bouwplaats is gepland?
Dat is op dit moment inderdaad moeilijk, omdat iedereen verplicht is om de contacten met mensen buiten het eigen huishouden tot een absoluut minimum te beperken. In principe geldt het volgende: samenwerking met vrienden en mensen die niet tot hetzelfde huishouden behoren, moet worden vermeden. Indien werkzaamheden op de bouwplaats niet kunnen worden uitgesteld, dient de minimale afstand tussen de personen van 1,5 tot 2 meter en de algemene hygiënevoorschriften altijd in acht te worden genomen!
11. Wat als de vergadering van onze eigenaars niet kan plaatsvinden vanwege de Corona-crisis?
Eind maart 2020 heeft de Nederlandse regering een tijdelijke wijziging van de WEG-wet doorgevoerd om ervoor te zorgen dat de verenigingen van eigenaren in staat blijven om te handelen. Om te voorkomen dat de vereniging van eigenaren in financiële moeilijkheden komt, blijft het meest recent aangenomen ondernemingsplan geldig tot een nieuw besluit is genomen. Dit houdt ook in dat de huiskosten gelijk blijven. Bovendien blijft de laatst benoemde bewindvoerder in functie. Mislukte eigenaarsvergaderingen moeten zo snel mogelijk na de Corona-crisis worden ingehaald. Het ministerie van Justitie en Consumentenbescherming beantwoordt hier belangrijke vragen over de WEG-regeling.
12. Wat als ik momenteel mijn verwarmings- en elektriciteitsrekeningen niet kan betalen?
Tot eind juni 2020 kunnen de kosten voor elektriciteit en verwarming worden uitgesteld in geval van financiële noodsituaties. Dit komt omdat de federale regering een “wet heeft uitgevaardigd om de gevolgen van de COVID 19-pandemie te verzachten”. Iedereen die de kosten van elektriciteit en verwarming als gevolg van economische beperkingen niet kan betalen, moet van de energieleverancier uitstel van betaling krijgen, zonder dat hij de levering mag onderbreken. Degenen die momenteel niet in staat zijn om hun maandelijkse kortingen of energierekeningen te betalen, moeten afzien van het veranderen van leverancier, aangezien het recht om de uitvoering te weigeren alleen kan worden uitgeoefend voor contracten die vóór 8 maart 2020 zijn gesloten.
